Penantian kalangan properti akan terbitnya revisi atas regulasi
tentang kepemilikan properti oleh orang asing rupanya belum berakhir.
Revisi tersebut sedianya dimaksudkan untuk memberikan kemudahan bagi
orang asing untuk membeli properti di Indonesia. Akhir semester I tahun
2011 telah terlampaui, dan janji Pemerintah untuk menerbitkan peraturan
pemerintah yang baru belum terpenuhi. Bagaimana sebenarnya kepemilikan
properti oleh orang asing diatur di Indonesia? Berikut ini ulasannya.
Ketentuan yang berlaku untuk pemilikan property oleh orang asing
Menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), hanya warga Negara Indonesia (WNI) yang dapat memegang hak milik atas tanah. [1] Orang asing dapat menghuni atau menempati rumah dengan hak sewa atau hak pakai. Demikian diatur dalam UU No. 1/2011. [2] Perlu dicatat bahwa hukum pertanahan di Indonesia menganut asas pemisahan horizontal yang memungkinkan pemisahan antara kepemilikan tanah dengan kepemilikan benda-benda di atas atau di bawah permukaan tanah. Sebagai akibatnya, hapusnya hak atas tanah tidak berakibat hapusnya hak atas benda-benda yang melekat di atas atau di wahab tanah tersebut.
Selanjutnya, hak pakai tersebut di atas dapat diberikan di atas tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.[3] Adapun bagi orang asing, rumah atau tempat tinggal yang dapat dimiliki adalah rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara atau di atas tanah yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah, atau satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah hak pakai atas tanah Negara. [4] Jangka waktu hak pakai tersebut menurut UUPA adalah selama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk 20 tahun. [5] Secara berbeda, untuk hak pakai di atas tanah hak milik, perpanjangan dapat diberikan untuk jangka waktu 25 tahun dan dibuat dalam perjanjian terpisah antara orang asing dengan pemegang hak milik. Selain itu dipersyaratkan pula bahwa orang asing tersebut berdomisili di Indonesia. [6] Apabila orang asing pemegang hak pakai tersebut tidak lagi berdomisili di Indonesia, maka ia harus melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah atau tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. [7]
Usulan revisi
Revisi yang sekarang ini tengah digarap adalah revisi atas PP No. 41/1996 dengan maksud untuk memberikan kemudahan bagi orang asing untuk memperoleh properti di Indonesia, yang pada dasarnya adalah untuk mendorong investasi di sector properti. Usulan revisi tersebut pada dasarnya menyangkut beberapa hal pokok.
Pertama, berkaitan dengan jangka waktu yang semula 25 tahun menjadi minimal 70 tahun. Kedua, harga minimal untuk properti yang akan dibeli oleh orang asing, yaitu di atas Rp 1 milyar. Ketiga, pembelian tersebut adalah untuk unit hunian baru dan kepemilikan orang asing tersebut dalam satu kawasan tidak lebih dari 49 persen.
Di samping itu, diusulkan pula untuk dimungkinkannya orang asing untuk membeli properti tanpa adanya persyaratan untuk berdomisili di Indonesia. Bagi pengembang, usulan tersebut akan menguntungkan apabila diterima, karena akan memperluas peluang pasar tidak lagi sebatas pasar domestik. Pada sisi lain, investasi untuk pembangunan properti dengan target pasar orang asing akan berisiko pula, karena dari segi harga akan kurang menarik bagi calon pembeli domestik.
Kata terakhir tampaknya masih harus menunggu jawaban yang diberikan dalam peraturan pemerintah yang baru nanti. Kita tunggu!
________________________
[1] Pasal 21 ayat (1) UU No. 571960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
[2] Pasal 52 UU No. 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
[3] Pasal 41 PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
[4] Pasal 2 PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
[5] Pasal 45 PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
[6] Pasal 5 ayat (2) PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
[7] Pasal 6 ayat (1) PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
Ketentuan yang berlaku untuk pemilikan property oleh orang asing
Menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), hanya warga Negara Indonesia (WNI) yang dapat memegang hak milik atas tanah. [1] Orang asing dapat menghuni atau menempati rumah dengan hak sewa atau hak pakai. Demikian diatur dalam UU No. 1/2011. [2] Perlu dicatat bahwa hukum pertanahan di Indonesia menganut asas pemisahan horizontal yang memungkinkan pemisahan antara kepemilikan tanah dengan kepemilikan benda-benda di atas atau di bawah permukaan tanah. Sebagai akibatnya, hapusnya hak atas tanah tidak berakibat hapusnya hak atas benda-benda yang melekat di atas atau di wahab tanah tersebut.
Selanjutnya, hak pakai tersebut di atas dapat diberikan di atas tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.[3] Adapun bagi orang asing, rumah atau tempat tinggal yang dapat dimiliki adalah rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara atau di atas tanah yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah, atau satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah hak pakai atas tanah Negara. [4] Jangka waktu hak pakai tersebut menurut UUPA adalah selama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk 20 tahun. [5] Secara berbeda, untuk hak pakai di atas tanah hak milik, perpanjangan dapat diberikan untuk jangka waktu 25 tahun dan dibuat dalam perjanjian terpisah antara orang asing dengan pemegang hak milik. Selain itu dipersyaratkan pula bahwa orang asing tersebut berdomisili di Indonesia. [6] Apabila orang asing pemegang hak pakai tersebut tidak lagi berdomisili di Indonesia, maka ia harus melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah atau tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. [7]
Usulan revisi
Revisi yang sekarang ini tengah digarap adalah revisi atas PP No. 41/1996 dengan maksud untuk memberikan kemudahan bagi orang asing untuk memperoleh properti di Indonesia, yang pada dasarnya adalah untuk mendorong investasi di sector properti. Usulan revisi tersebut pada dasarnya menyangkut beberapa hal pokok.
Pertama, berkaitan dengan jangka waktu yang semula 25 tahun menjadi minimal 70 tahun. Kedua, harga minimal untuk properti yang akan dibeli oleh orang asing, yaitu di atas Rp 1 milyar. Ketiga, pembelian tersebut adalah untuk unit hunian baru dan kepemilikan orang asing tersebut dalam satu kawasan tidak lebih dari 49 persen.
Di samping itu, diusulkan pula untuk dimungkinkannya orang asing untuk membeli properti tanpa adanya persyaratan untuk berdomisili di Indonesia. Bagi pengembang, usulan tersebut akan menguntungkan apabila diterima, karena akan memperluas peluang pasar tidak lagi sebatas pasar domestik. Pada sisi lain, investasi untuk pembangunan properti dengan target pasar orang asing akan berisiko pula, karena dari segi harga akan kurang menarik bagi calon pembeli domestik.
Kata terakhir tampaknya masih harus menunggu jawaban yang diberikan dalam peraturan pemerintah yang baru nanti. Kita tunggu!
________________________
[1] Pasal 21 ayat (1) UU No. 571960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
[2] Pasal 52 UU No. 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
[3] Pasal 41 PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
[4] Pasal 2 PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
[5] Pasal 45 PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai
[6] Pasal 5 ayat (2) PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
[7] Pasal 6 ayat (1) PP No. 41/1996 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia
